Voiko vuokrasopimuksen irtisanoa ennenaikaisesti?

Vuokrasopimuksissa sovitaan usein ensimmäisestä mahdollisesta sopimuksen irtisanomisen alkamisajankohdasta. Mitä tällä tarkoitetaan, ja mitä sopimuksen rikkomisesta seuraa?  

Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksissa sovitaan varsin usein, että sopimus voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan esimerkiksi vuoden kuluttua sen allekirjoittamisesta. Tällaista sopimusehtoa voidaan käyttää, mikäli ei haluta tehdä määräaikaista sopimusta, mutta halutaan kuitenkin, että vuokrasuhde kestää vähintään tietyn ajan. Juridisesti kyseessä on siis toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, ei määräaikainen sopimus.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika on vuokralaisen puolelta aina yksi kuukausi. Sopimusehto, jolla tätä irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön. Miten sitten on mahdollista, että vuokralaiset sidotaan vuodeksi toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin, mikäli laki yksiselitteisesti toteaa, että irtisanomisaikaa ei saa lain mukaisesta pidentää?

”Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa todetaan, että vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita”, toteaa Realia Group Oy:n lakimies Hannamaija Harteela. ”Näin ollen lain mukaan osapuolten välillä voidaan sopia, että irtisanomisaika alkaakin vasta myöhemmin, esimerkiksi vuoden kuluttua sopimuksen allekirjoittamisesta.”

Ehdolla ei siis pidennetä vuokralaisen irtisanomisaikaa vaan sovitaan siitä ajankohdasta, josta irtisanomisaika lasketaan. Sopimus sitoo osapuoliaan, joten osapuolten tulee sopimusta tehdessään tarkoin harkita, ovatko valmiita sitoutumaan vuokrasuhteeseen vähintään sopimuksen mukaiseksi ajaksi.

Mikäli jompikumpi osapuoli vastoin sopimusehtoa haluaa päättää sopimuksen ennenaikaisesti, eli saada irtisanomisajan alkamaan sovittua aikaisemmin, on kyseessä sopimusrikkomus. Tästä voi seurata sopimusrikkomuksen tehneelle osapuolelle vahingonkorvausvelvollisuus. Sopimuksessa voidaan myös sopia sopimussakosta, joka on ennalta sovittu sanktio sopimuksen rikkomisesta.

”On kuitenkin muistettava, että vuokrasopimuksen ehtojen ja myös sopimusrikkomuksen seuraamusten on oltava kohtuullisia molempien osapuolten kannalta”, Harteela muistuttaa.