Mitä tarkoittavat termit alivuokraus, jälleenvuokraus ja asunnon väliaikainen luovutus? Asiantuntija vastaa

On vuokralaisen ja vuokranantajan etu tuntea erilaisten tilanteiden käytännöt ja lainsäädäntö, jotta turhia väärinymmärryksiä ei pääse syntymään.

Useimmiten asunnon vuokrannut henkilö myös asuu asunnossa itse. Hänen lisäkseen vuokratussa asunnossa saavat asua puoliso ja lapset. Joskus saattaa kuitenkin tulla tilanne, jossa vuokrattu huoneisto tai osa siitä luovutetaan edelleen.

Kun vuokra-asunto kokonaan tai osittain vuokrataan eteenpäin tai luovutetaan toisen käyttöön, puhutaan huoneiston alivuokrauksesta, jälleenvuokrauksesta tai asunnon väliaikaisesta luovutuksesta. Realian asiakkuuspäällikkö Taru Nurmi kertoo, miten termit eroavat toisistaan, onko luovutus sallittua sekä miten vastuut jakautuvat vuokralaisten kesken eri tilanteissa.

Kun kyseessä on huoneiston alivuokraus, päävuokralainen ja alivuokralainen asuvat samassa asunnossa

Huoneiston alivuokraus tarkoittaa, että enintään puolet huoneistosta luovutetaan toisen käytettäväksi vuokraa tai muuta vastiketta vastaan. Alivuokrasopimus on päävuokralaisen ja alivuokralaisen välinen, eikä vuokranantaja ole siinä osallisena.

Vuokranantaja ei voi lain mukaan kieltää vuokra-asuntonsa alivuokrausta, mikäli alivuokrauksesta ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Jos alivuokraus on vuokrasopimuksessa kielletty, ei kyseinen kohta ole laillisesti pätevä.

– Jotta asiat, kuten vesimaksu tulee maksettua oikein, on vuokralaisen kuitenkin syytä ilmoittaa vuokranantajalle, että on tehnyt alivuokrasopimuksen, Nurmi sanoo.

Pääajatus alivuokrauksessa on, että päävuokralainen ja alivuokralainen jakavat asunnon hallinnan. Alivuokratussa asunnossa vastuu häiriöistä ja vuokranmaksusta säilyy kuitenkin päävuokralaisella. Jos alivuokralainen laiminlyö esimerkiksi vuokranmaksuaan, on päävuokralainen silti vastuussa koko vuokrasta vuokranantajalle.

Asunnon jälleenvuokraus on kielletty laissa

Jos vuokralainen vuokraa huoneiston kokonaan toisen käytettäväksi, on kyseessä asunnon jälleenvuokraus. Vuokra-asunnon jälleenvuokraus ilman vuokranantajan lupaa on kielletty, vaikka sitä ei olisikaan vuokrasopimuksessa erikseen mainittu.

– Jos asunto jälleenvuokrataan ilman vuokranantajan lupaa, on se riittävä peruste vuokrasuhteen purkamiselle, Nurmi muistuttaa.

Jälleenvuokraus on tilanne, jossa syntyy kaksi vuokrasuhdetta: ensivuokrasuhde ja jälleenvuokrasuhde. Vastuu vuokranmaksusta ja huoneiston käyttämisestä pysyy vuokranantajaan nähden ensivuokralaisella. Vaikka vuokranantaja ei ole sopimussuhteessa jälleenvuokralaiseen, vuokranantajan irtisanoessa tai purkaessa sopimuksen, tulee hänen tehdä irtisanomis- tai purkuilmoitus molemmille.

Asunnon väliaikainen luovutus onnistuu tietyissä tilanteissa

Vuokralainen saa luovuttaa koko asunnon hallinnan toiselle enintään kahdeksi vuodeksi, jos hän joutuu muuttamaan väliaikaisesti toiselle paikkakunnalle, esimerkiksi työn, asevelvollisuuden, opiskelun tai sairauden takia.

Asunnon väliaikainen luovutus on tilanne, jossa ei tehdä uutta vuokrasopimusta, vaan vastuu asunnosta säilyy päävuokralaisella. Vuokralaisen on kuitenkin viimeistään kuukautta ennen käytön väliaikaista luovutusta ilmoitettava asiasta kirjallisesti vuokranantajalleen.

– Vuokranantajalla on mahdollisuus vastustaa luovutusta perustellusta syystä. Tällöin hänen tulee saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi 14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta, Nurmi sanoo.

Airbnb-toiminta ei ole sallittua vuokra-asunnoissa

Yleistynyt Airbnb-toiminta kuuluu kielletyn jälleenvuokrauksen piiriin, kun koko asunto vuokrataan vuokranantajalta lupaa kysymättä. Nurmi muistuttaa, että naapurit ilmoittavat kohtuullisen usein, jos huomaavat naapurinsa harjoittavan Airbnb-toimintaa, ja että Airbnb-toiminnasta voi syntyä myös veronalaista tuloa.

Mitä vuokralaisen on hyvä ainakin tietää?

  • Ensivuokralainen on aina vastuussa asunnossa tapahtuvista vahingoista, häiriöistä ja viime kädessä vuokranmaksusta, vaikka ei asuisi asunnossa itse.
     
  • Asunnon alivuokrausta ei voida kieltää vuokrasopimuksessa.
     
  • Jos luovuttaa koko asunnon toisen käyttöön ilman vuokranantajan lupaa, on kyseessä luvaton jälleenvuokraus, joka on riittävä peruste vuokrasuhteen purkamiselle. Huoneiston jälleenvuokrausta on esimerkiksi Airbnb-toiminta, jossa koko asunto vuokrataan lyhyeksi ajaksi toisen käyttöön.
     
  • Vuokralaisella on oikeus luovuttaa asuntonsa väliaikaisesti toiselle enintään kahdeksi vuodeksi, jos työ, opiskelu, asevelvollisuus tai sairaus edellyttää toiselle paikkakunnalle muuttoa.